Die seit Jahren quartalsweise steigenden Immobilienpreise belasten auch den Rostocker Wohnungsmarkt. Ob man dies eine Preisblase nennen kann oder eine solche droht, wird seit einiger Zeit kontrovers diskutiert. Eingesetzt hatte der Branchenboom bereits 2010. Statistisch gesehen dauert eine Aufschwungphase am Immobilienmarkt sieben Jahre. Freilich ist das nur ein stark vereinfachter Mittelwert.
Der Grund für die hohe Nachfrage liegt in den niedrigen Zinsen als Folge der Nullzinspolitik der EZB, seit den Jahren der Wirtschaftskrise um 2008. Günstige Darlehen auf der einen und geringe Einlagenzinsen auf der anderen Seite, befeuern den Wohnungsbau und -kauf. Unterfüttert ist der Run in die Immobilie als Anlageklasse von einer realen Wohnungsknappheit, weil vor dem Boom zu wenig neue Gebäude geschaffen wurden.
Sollten die Zinsen steigen, führte das zu teureren Krediten und damit zu einem Nachlassen der Nachfrage und sinkenden Hauspreisen. Nachdem die kanadische Notenbank, der US-Amerikanischen FED folgend, auf Grund der robusten Wirtschaftslage und mit der Intention, den Immobilienmarkt nicht überhitzen zu lassen, den Leitzins Mitte dieses Jahres auf 0,75% angehoben hatte, fielen in Toronto die Verkäufe von Wohnobjekten um 40% im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Ein Anheben des europäischen Leitzins würde auch hierzulande zu einer Preissenkung führen. Mit einer solchen rechnen Finanzprofis bereits zum Jahreswechsel.
In Rostock stiegen im Bezugszeitraum zwischen 2011 und 2016 die Kaufpreise für Eigentumswohnungen um 43%, die Mieten lediglich um 5%. Allein in 2016 stieg der m²-Preis um 22%. Die verringerte Nachfrage von Investoren bei solch hohen Preisen, könnte laut Empirica in den nächsten Jahren eine Preiskorrektur von -23% zur Folge haben. Auch außerhalb der Großstädte, gebe es ein gravierendes Rückschlagpotenzial.
Das Thema der Kaufpreisübertreibungen findet sich vor allem in den Boomstädten. Dort sind die Kosten für Immobilien längst von der restlichen Wirtschaftsentwicklung und den Löhnen entkoppelt. Investoren können mit Mieten und Steuervorteilen die hohen Anschaffungspreise nicht mehr einspielen. Die Nachfrage sinkt. Kommt nun bei einer Anschlussfinanzierung noch ein höherer Zins zum Tragen, können sich viele ihr Wohneigentum nicht mehr leisten und müssen verkaufen. Das Angebot wächst.
Bei einer theoretischen Zinsanhebung von einem Prozentpunkt, rechnen deutsche Immobilienfinanzierer mit einem Rückgang der Hauspreise um 16%. Weil aber in Deutschland die Immobilienfinanzierung immer noch konservativ mit viel Eigenkapital funktioniert und auch kein exzessiver Neubau betrieben wird, wird das Vorliegen einer Blase nicht angenommen. Denn normalerweise Endet ein Zyklus des Aufschwunges, wenn in seiner Folge wesentlich mehr neue Immobilien errichtet werden als nötig. In Deutschland jedoch, herrschen hohe Umweltvorgaben und lange baubehördliche Genehmigungszeiten. Allerdings wuchs das Volumen von Neubaugenehmigungen in den letzten Jahren dramatisch: Um 8,4% zwischen 2014 und 2015 sowie um 23,4% zwischen 2015 und 2016. Insgesamt gehen Experten deswegen davon aus, dass der augenblickliche Aufschwung zwar noch weitere zwei bis drei Jahre anhält, aber an Brisanz und Geschwindigkeit deutlich verlieren wird. Ab 2019 oder 2020 soll das Angebot die Nachfrage insgesamt übersteigen. Und solange stabilisierende Faktoren wie ausreichende Arbeitsplätze und Wirtschaftswachstum bestehen bleiben, dürfte es zu keinem Einbruch des Wohn- und Büromarktes kommen.
Die Wahrscheinlichkeit eines plötzlichen und rapiden Preisrückganges, hänge neben einer möglichen Zinswende also vor allem vom Tempo der Fertigstellungen von Neubauten, aber auch von der Entschleunigung der Binnenzuwanderung ab. Auch die amtlichen Gutachterausschüsse für Grundstückswerte, sehen derzeit keine Immobilienblase. Ein generelles Kippen der Märkte, wird nicht mehr in diesem Jahr erwartet. Im Gegenteil: Die Mieten und Preise werden insgesamt, wegen der immer noch niedrigen Zinsen und fehlenden Anlagealternativen, voraussichtlich weiter steigen. Als Ausnahmeszenario wären dramatische politische Verkettungen, wie ein Kollabieren des Eurowirtschaftsraumes in Verbindung mit hohen Einfuhrzöllen der USA denkbar. Der Kollaps der deutschen Wirtschaft und damit verbunden der massive Arbeitsplatzverlust, würde dann natürlich auch ein Einbrechen des Immobilienmarktes zur Folge haben.
Quellenverzeichnis:
- welt.de Artikel 16234929 // 162349298
- FAZ Artikel Markt rechnet mit EZB Zinserhoehung für 2018
- Focus vom 22.02.17
