Für Mieter

Berlin, Anfang 2015. Eine Frau musste wegen unerlaubter Touri-Vermietung ihre Wohnung räumen.

Gemäß Berliner Landgericht vom 03.02.2015 stellt die unerlaubte Untervermietung einer Wohnung einen derartigen Pflichtverstoß dar, dass er die fristlose Kündigung rechtfertige und eine Fortsetzung des Mietverhältnisses dem Vermieter aus diesem Grunde nicht zuzumuten sei. Hierbei spielt es keine Rolle, ob es tatsächlich zur entgeltlichen Gebrauchsüberlassung der Wohnung kommt. Allein das Liveschalten und -halten von Inseraten auf den einschlägigen Kontaktplattformen, ist nach dem Leitsatz des Urteils regelmäßig ein Grund zur außerordentlichen Kündigung. Hiernach ist nicht mal eine vorherige Abmahnung seitens des Vermieters Voraussetzung.

Jedes Gerichtsurteil ist eine Einzelfallentscheidung:
Bei der rechtlichen Einordnung des Urteils ist seine Signalwirkung für zukünftige Fälle zu bedenken. Wenngleich es Entscheidungsgrundlage für einen anderen Richter sein kann, so gibt es, mit Ausnahme der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichtes, in Deutschland keine Präzedenzfälle, die Bindungswirkung für andere Gerichte entfalten würden.

Neben den verärgerten Vermietern, waren die ungenehmigten Kurzzeitvermietungen auch den Gemeinden ein Dorn im Auge. Denn zuweilen wurde auf diese Weise mit subventioniertem Wohnraum Geld verdient und gerade in den Großstädten gab es Sorgen über die Zweckentfremdung ganzer Wohnblöcke zu Hostels, was wiederum eine Belastung der nahegelegenen Hoteliers darstellen konnte. Von der Steuerpflichtigkeit solcher Einnahmen einmal abgesehen. Das Berufen der Mieter auf die bundesgesetzlichen Regelungen zur herkömmlichen Untervermietung ist übrigens unzulässig. Zunächst unterliegt auch eine normale Untervermietung der Wohnung an Gäste nach §540 Abs. 1 BGB dem Genehmigungsvorbehalt des Vermieters und kann nur bei berechtigtem Interesse des Mieters verlangt werden. Beispiele für ein berechtigtes Interesse wäre zum Beispiel die Aufnahme des Lebenspartners, eines pflegebedürftigen Familienmitgliedes oder die wirtschaftliche Notwendigkeit eines Nebeneinkommens. Der Vermieter wiederum, kann eine Untervermietung trotzdem ablehnen, wenn etwa die gesamte Wohnung vermietet werden soll, zwischen ihm und dem Untermieter Feindschaft besteht oder beispielsweise eine Überbelegung der Wohnung aus der Aufnahme des Dritten resultieren würde. Die Rechtsprechung ihrerseits, legt diese Form der gewöhnlichen Untervermietung als langfristen Vorgang aus.

Demgemäß handelt es sich beim kurzfristigen Vermieten einer Wohnung an Touristen, zu Preisen weit oberhalb des ortsüblichen Mietpreises, um völlig anders gelagerte Sachverhalte. Selbst also, wenn eine Erlaubnis des Vermieters zur Untervermietung vorliegt, kann eine Touristenvermietung für Geld zur Abmahnung und Kündigung führen. Auch das Sonderkündigungsrecht des Mieters bei versagter Erlaubnis zur Unter- oder Zwischenvermietung gemäß § 540 Abs. 1 S. 2 BGB, ist bei Kurzzeitvermietung an Touristen daher nicht einschlägig.

Für Eigentümer

Unbeachtlich einer etwaigen Erlaubnis des Vermieters, können einer Kurzzeitvermietung zu touristischen Zwecken dennoch – und zwar sowohl für Mieter als auch für Eigentümer – Verordnungen und Landesgesetze entgegenstehen. So gibt es in München, Berlin und Hamburg etwa Zweckentfremdungsverbotsgesetze, welche die Nutzung von Wohnraum zur Kurzzeitvermietung oder auch das Leerstehenlassen, verbieten. Damit soll in Ballungsräumen verhindert werden, dass wertvoller Wohnraum nicht, im Wege der regelmäßigen Vermietung, der Allgemeinheit zur Verfügung gestellt wird.

In aller Regel beziehen sich diese Rechtsquellen jedoch nur auf die Vermietung von ganzen Wohnungen. Ausnahmen bestehen oft dann, wenn zum Beispiel weniger als 50% der Wohnung weitergegeben werden soll oder der Eigentümer die Wohnung selbst als Zweitwohnung nutzt und lediglich in der Zwischenzeit den sonst leerstehenden Wohnraum kurzzeitvermietet. In M-V gibt es auf Grund des Zweckentfremdungsübertragungsgesetzes keine Verordnung, welche Gebiete mit Wohnungsmangel definiert und dort eine entsprechende Nutzung verbietet. Allerdings ist am 13.05.2017 eine neue Baunutzungsverordnung auf Bundesebene in Kraft getreten. Gemäß §13a werden hier Unterkünfte, die einem wechselnden Nutzerkreis angeboten werden als nicht störende Gewerbebetriebe oder kleine Beherbergungsbetriebe eingeordnet. Das schließt die gewöhnliche Wohnnutzung aus, sodass es für die Umnutzung von Wohnen in Ferienwohnen einer Baugenehmigung bei der zuständigen Baubehörde bedarf. Schlussendlich sollten Eigentümer außerdem im Einzelfall prüfen, ob im Bebauungsplan etwaige Einschränkungen hinsichtlich der Nutzungen von Wohnungen und Häusern bestehen.

Quellenangaben

Landgericht Berlin, 03.02.2015 – 67 T 29/15

Verwaltungsgericht Berlin: Urteile der 6. Kammer vom 9. August 2016

Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Wirtschaft, 29.11.2017